La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 no solo permite reclamar la devolución de las cantidades correspondientes a la cláusula suelo y a los intereses de demora desproporcionados, sino que también abre la puerta a reclamar todos los importes y gastos pagados por el prestatario que tengan su origen en cláusulas abusivas de su contrato hipotecario.
En ningún caso se trata únicamente de cantidades pequeñas. Según nuestra experiencia, el importe medio de estos gastos reclamables asciende aproximadamente a 3.500 €, si bien la nulidad de las cláusulas contractuales desproporcionadas no afecta exclusivamente a la denominada cláusula suelo (Cláusula Suelo).
La nulidad también comprende todos los gastos abonados por el prestatario que deberían haber sido asumidos por el prestamista. En resumen, pueden reclamarse todos los gastos hipotecarios pagados indebidamente por el prestatario.
En nuestras conversaciones con los clientes surgen con especial frecuencia las siguientes preguntas:
¿Puedo reclamar siempre la cláusula suelo?
En primer lugar, debe analizarse la escritura pública de compraventa o el contrato hipotecario. Si contiene la denominada «cláusula suelo», habrá que determinar si esta puede considerarse abusiva. En la práctica, muchos prestatarios confían en su banco y solicitan la devolución sin tener la posibilidad de comprobar por sí mismos la información facilitada por la entidad. En estos casos, el asesoramiento de un abogado o de un perito suele resultar decisivo.
¿Qué ocurre si el prestatario es una sociedad?
Las personas jurídicas y, especialmente, los trabajadores autónomos también pueden ser considerados consumidores en muchos casos, por lo que igualmente existe la posibilidad de reclamar por la existencia de cláusulas contractuales abusivas. Incluso cuando el prestatario no pueda ser considerado consumidor, cabe fundamentar la reclamación en la legislación sobre condiciones generales de la contratación, que también declara nulas este tipo de cláusulas.
¿Y si ya he pagado por completo la hipoteca?
Tras analizar diversas sentencias de primera instancia, podemos afirmar que también en este caso puede reclamar los gastos adicionales incluidos en su contrato hipotecario. La acción para reclamar no prescribe en este supuesto, dado que estas cláusulas deben considerarse nulas desde su origen.
¿Y si mi banco ya me ha devuelto lo correspondiente a la cláusula suelo?
En este caso, lo primero que debe comprobarse es si su banco le ha devuelto realmente la totalidad del importe cobrado indebidamente. El hecho de que la entidad le proporcione un nuevo cálculo no garantiza que este sea correcto. Asimismo, debe tenerse en cuenta que el banco solo le habrá devuelto los gastos correspondientes a la cláusula suelo. Todos los demás gastos derivados de cláusulas desproporcionadas todavía pueden reclamarse.
¿Qué otras cláusulas puedo reclamar?
Aunque es necesario analizar cada contrato hipotecario en su totalidad y de forma individual, por regla general pueden reclamarse las siguientes cláusulas y gastos:
- Cláusula suelo (cláusula suelo)
- Cláusula sobre intereses de demora (interés de demora)
- Cláusulas relativas a los gastos hipotecarios:
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados
- Gastos de tasación
- Gastos notariales y registrales
- Comisiones de apertura
Como ejemplo, puede tomarse una hipoteca de 300.000 euros. En este supuesto solo se reclaman los gastos, sin incluir posibles intereses de demora ni la cláusula suelo:
| Concepto | Importe |
| Cláusula suelo (véase la nota) | Nota* |
| Intereses de demora (véase la nota) | Nota* |
| Impuesto sobre actos jurídicos documentados | 3.606,00 € |
| Gastos del Registro de la Propiedad | 466,60 € |
| Gastos notariales | 1.217,00 € |
| Gastos de tramitación | 100,00 € |
| Gastos de tasación del inmueble | 550,00 € |
| Comisión de apertura | 1.100,00 € |
| Total | 6.090,70 € |
Nota*: El ejemplo corresponde a un caso concreto en el que no se reclamaron ni la «cláusula suelo» ni los intereses de demora.
Una vez presentada ante el banco la reclamación correspondiente conforme al Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, la mayoría de las entidades responde en un plazo de tres meses, aunque algunas intentan evitar una demanda posterior mediante una propuesta de acuerdo.
Sin embargo, otras entidades no responden o rechazan por escrito cualquier derecho a la devolución. En estos casos, la única vía posible es presentar una demanda ante el tribunal competente del domicilio del prestatario. Por regla general, estos procedimientos concluyen con la condena de la entidad bancaria a devolver los gastos cobrados indebidamente y a abonar las costas procesales.
Nuestro despacho estará encantado de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar por usted los trámites administrativos necesarios y asistirle en la presentación de las declaraciones fiscales correspondientes. Si está interesado o tiene alguna pregunta concreta sobre este tema, puede ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono. Le atenderemos en alemán.
Autor:
J. Francisco Santos Postigo
Abogado & Asesor Fiscal
CEO, Socio, Director Laboral
info@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Facebook I LinkedIn I Amazon
¡Esté bien informado! Síganos en:
(+34) 
