Para que una compraventa de un inmueble pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad español, es necesario formalizar el contrato ante notario. Para ello, puede elevarse a público un contrato privado previamente firmado por ambas partes o redactarse directamente la compraventa mediante escritura pública notarial.

Diferencias respecto al contrato privado de compraventa

Para autorizar una escritura de compraventa, el notario está obligado a documentar todos los pagos superiores a 10.000 €. Si la operación se realiza únicamente mediante un contrato privado, esta obligación puede generar dificultades.

Otra desventaja del contrato privado es que, en caso de conflicto, no ofrece la misma fuerza probatoria respecto de la fecha de firma ni de la identidad de los firmantes. Si una de las partes niega haber firmado el contrato o sostiene que no fue suscrito en la fecha indicada, con frecuencia será necesario solicitar un costoso informe pericial caligráfico, cuyo resultado no siempre es concluyente. En cambio, cuando la compraventa se formaliza desde el principio mediante escritura pública, todos los comparecientes deben identificarse ante el notario, quien da fe pública de su identidad y de su capacidad legal para contratar.

Justificación de los pagos

Con el fin de prevenir operaciones simuladas y combatir el blanqueo de capitales, el notario está obligado a dejar constancia documental de todas las transacciones superiores a 10.000 €. Si durante la firma del contrato de arras se realizaron pagos a cuenta, estos podrán acreditarse normalmente mediante los correspondientes justificantes bancarios.

El pago del resto del precio de compraventa continúa realizándose, en la mayoría de los casos, mediante cheque bancario. La entidad financiera del comprador emite un cheque nominativo a favor del vendedor, que se entrega durante la firma ante notario. En estos casos, el notario incorpora una copia del cheque a la escritura pública para dejar constancia del pago. No obstante, aunque todavía no sea lo más habitual, también es posible realizar el pago mediante transferencia bancaria.

A diferencia de lo que sucede en Alemania, los notarios españoles no suelen actuar como depositarios de fondos. En el pasado, esta función era asumida en numerosas ocasiones por los despachos de abogados intervinientes. Sin embargo, debido al endurecimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales y a determinados incidentes ocurridos en algunos despachos, actualmente se recomienda que el pago se realice directamente entre comprador y vendedor.

Contratos bilingües e intérpretes jurados

En muchas ocasiones, los conocimientos de español del comprador no son suficientes para comprender una escritura redactada únicamente en dicho idioma. Dado que la escritura pública debe formalizarse, al menos, en español, existen básicamente dos alternativas para documentar la operación cuando las partes hablan idiomas distintos:

A) Notarios bilingües

Si el notario domina, además del español, el alemán o el inglés, es posible firmar una escritura bilingüe o recibir directamente las explicaciones del notario en dicho idioma.

El inconveniente es que los notarios bilingües suelen encontrarse principalmente en las zonas costeras y no siempre cerca del lugar donde se ubica el inmueble, lo que puede incrementar los costes.

B) Traductores o intérpretes jurados

La solución más habitual consiste en contratar a un traductor o intérprete que acompañe al comprador durante la firma y traduzca todas las explicaciones del notario a su idioma. Aunque la ley no exige necesariamente que sea un intérprete jurado, resulta altamente recomendable que disponga de una titulación oficial o que sea un profesional del ámbito jurídico bilingüe (abogado, procurador, etc.). También es aconsejable revisar previamente el contenido del contrato para resolver cualquier duda antes del otorgamiento de la escritura.

 

Desarrollo de la firma ante notario

En España suele ser recomendable confiar en el abogado que le asesora para la elección del notario. Si la escritura no ha sido preparada previamente entre el abogado y la notaría, la comparecencia puede prolongarse considerablemente, incluso cuando exista cita previa.

Una vez que el personal de la notaría haya realizado las copias de los documentos de identidad y de los certificados NIE, normalmente solicitará información sobre el domicilio, el estado civil y, en su caso, el régimen económico matrimonial. Es muy importante indicar correctamente cuál es su régimen económico y comunicar igualmente si existe o no capitulaciones matrimoniales.

En España se distinguen, con carácter general, los siguientes regímenes económicos matrimoniales:

- Sociedad de gananciales

- Separación de bienes

- Comunidad de bienes

Una vez incorporados todos los datos necesarios a la escritura, las partes comparecen ante el notario. Éste inicia el acto comprobando la identidad de todos los comparecientes mediante la confrontación de los documentos originales con las copias incorporadas a la escritura. Posteriormente, el notario lee los aspectos esenciales del contrato y facilita las explicaciones oportunas, especialmente en relación con las obligaciones fiscales derivadas de la operación. Si interviene un intérprete, éste traducirá tanto el contenido de la escritura como todas las explicaciones verbales realizadas por el notario.

Finalizada la lectura, la escritura es firmada por todas las partes y, en su caso, se entrega el cheque bancario al vendedor. Normalmente los honorarios notariales pueden abonarse directamente en la notaría mediante efectivo o tarjeta de crédito, entregándose inmediatamente una copia simple de la escritura. Con dicha copia es posible realizar gestiones como el cambio de titularidad de los suministros de agua y electricidad.

Dependiendo de la notaría, la expedición de la escritura original puede tardar hasta una semana. El comprador, su abogado o su representante (apoderado) serán avisados cuando esté disponible. Una vez obtenida la escritura original, será necesario liquidar los impuestos correspondientes para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Desde nuestro despacho estaremos encantados de analizar su situación concreta, realizar en su nombre las gestiones necesarias y asistirle en la presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Si desea más información o tiene cualquier consulta sobre esta materia, no dude en ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono.

Autor:

María Santos
Abogada
CEO, Socia, Directora legal
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Tel: (+34) 951 12 13 06
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