Mediante la diligencia debida (due diligence), un análisis de riesgos realizado con el «debido cuidado», se examinan la situación jurídica del inmueble y los posibles riesgos. Este análisis previo desempeña un papel importante tanto en la determinación del valor del inmueble como en la protección jurídica del comprador.

La mayoría de los abogados españoles no solo le asesoran durante el proceso de compraventa y se encargan de las gestiones con los vendedores, el notario, el Registro de la Propiedad, etc., sino que también realizan la revisión jurídica previa del inmueble. En este sentido, debe comprobarse si el contrato de prestación de servicios incluye en el precio la obtención de notas simples actualizadas del Registro de la Propiedad, representaciones gráficas actualizadas del Catastro, etc., o si estos documentos deben abonarse aparte de los honorarios.

Aunque siempre es recomendable que esta revisión sea realizada por un profesional, a continuación encontrará una lista de comprobación para la compra de un inmueble o la realización de la diligencia debida, en la que se indican los documentos más importantes que deben revisarse antes de la compra.

 1. La nota simple del Registro de la Propiedad

Al igual que en Alemania, en el Registro de la Propiedad español pueden inscribirse todos los inmuebles situados en España, así como las cargas y los derechos que recaigan sobre ellos. La correspondiente nota simple puede solicitarse tanto mediante el número registral del inmueble como a través del nombre de sus propietarios.

2. La información catastral

Además del Registro de la Propiedad, que proporciona información jurídicamente vinculante sobre la titularidad y los derechos existentes, en España existe otro registro inmobiliario: el Catastro. Aunque este registro solo produce efectos administrativos, su revisión es imprescindible, ya que sus datos proporcionan, entre otras cosas, información sobre la superficie exacta del inmueble (5), su uso, el año de construcción (3), su ubicación (2) y su valor catastral.

3. La comunidad de propietarios

Si de la información catastral se desprende que se trata de un inmueble con elementos comunes —normalmente pisos o viviendas unifamiliares con accesos privados compartidos—, también deberá comprobarse si, en la fecha de celebración del contrato, se han abonado todas las cantidades pendientes con la comunidad de propietarios. Para evitar asumir deudas existentes después de la compra, es aconsejable solicitar al presidente o al administrador de la comunidad de propietarios un certificado que acredite que el vendedor está al corriente de pago.

4. El Ayuntamiento

Si existen dudas sobre la legalidad urbanística del inmueble, es aconsejable solicitar al Ayuntamiento el correspondiente certificado urbanístico (Ficha urbanística).

Este certificado recoge todas las circunstancias urbanísticas conocidas por el Ayuntamiento. De este modo, permite comprobar si se solicitaron y concedieron licencias de obra, si se solicitaron otras que posteriormente fueron denegadas o si existen procedimientos en curso contra el inmueble o sus propietarios. Si existe algún plan especial aplicable a la ordenación urbanística o al medio ambiente de la zona, como ocurre, por ejemplo, en los espacios naturales protegidos, las restricciones correspondientes también constarán en el certificado.

 

4. La comunidad autónoma

En relación con la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble, deben tenerse especialmente en cuenta las licencias que puedan resultar necesarias. Por ejemplo, en el caso del alquiler turístico —por regla general, para periodos inferiores a dos meses—, deben cumplirse distintos requisitos y solicitarse las correspondientes licencias, dependiendo de la comunidad autónoma. Puede encontrar más información sobre el alquiler turístico en la página 101.

Asimismo, en algunos casos es recomendable comprobar la legalidad urbanística también en el ámbito de la comunidad autónoma, además de solicitar el certificado del Ayuntamiento. Los correspondientes planes generales de ordenación urbanística (Plan General de Ordenación Urbanística o PGOU) pueden descargarse de las páginas web de las distintas comunidades autónomas.

5. Impuestos (resumen)

Solo por motivos fiscales ya es recomendable consultar a un especialista al comprar un inmueble. De forma simplificada, pueden resultar aplicables los siguientes impuestos:

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

- Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, etc.

- Retención aplicable a la compra a no residentes (3 %).

Nuestro despacho estará encantado de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar por usted los trámites administrativos necesarios y asistirle en la presentación de las declaraciones fiscales correspondientes. Si está interesado o tiene alguna pregunta concreta sobre este tema, puede ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono. Le atenderemos en alemán.

Autor: 

Christoph Sander
Abogado & Asesor fiscal
CEO, socio, director fiscal
info@sspartners.es
Tel: (+34) 951 12 13 06
Facebook I LinkedIn I Amazon