La adquisición de un inmueble en España puede financiarse, con carácter general, tanto mediante una entidad bancaria española como a través de un banco extranjero. No obstante, la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria ha dificultado considerablemente esta última opción en la práctica. Con el objetivo de proteger al consumidor frente a posibles prácticas abusivas, la normativa exige, entre otros aspectos, la transmisión electrónica de las condiciones del préstamo entre la entidad financiera y la notaría, lo que requiere que el banco utilice la plataforma digital habilitada al efecto.
En la práctica, la mayoría de las entidades financieras extranjeras aún no han adaptado sus sistemas a estos nuevos requisitos, por lo que actualmente resulta complicado formalizar una hipoteca directamente con un banco extranjero.
Dado que esta alternativa suele resultar especialmente interesante para los no residentes con domicilio y entidad bancaria en el extranjero, en muchos casos se recurre a una financiación indirecta, hipotecando un inmueble libre de cargas situado en el país de residencia y destinando el importe del préstamo a la compra del inmueble en España.
En este supuesto, toda la operación se desarrolla en el extranjero y la hipoteca queda inscrita en el correspondiente Registro de la Propiedad del país donde se constituye. La única conexión con España es que el capital obtenido se destina a la adquisición de un inmueble libre de cargas, por lo que, en el momento del otorgamiento de la escritura pública en España, no es necesario cumplir requisitos adicionales relacionados con la financiación.
Para los residentes en España, la financiación mediante bancos españoles suele ser la opción más ventajosa, especialmente cuando el inmueble adquirido va a constituir su vivienda habitual. En estos casos, las entidades financieras suelen conceder financiación de, al menos, el 80 % del valor de tasación y el consumidor dispone de la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo o cambiar de entidad bancaria sin costes relevantes, conforme a la normativa vigente.
Documentación necesaria
Para solicitar una hipoteca en España normalmente será necesario aportar la siguiente documentación:
- Nota simple del Registro de la Propiedad. Habitualmente es facilitada por el vendedor o la agencia inmobiliaria. En caso de no disponer de ella, puede solicitarse electrónicamente al Registro de la Propiedad.
- Última declaración del Impuesto sobre la Renta. Debe tenerse en cuenta que la mayoría de las entidades bancarias españolas continúan valorando preferentemente la declaración española del IRPF. Si el solicitante lleva menos de un año residiendo en España y todavía no ha presentado una declaración española, puede ser necesario aportar la última declaración fiscal del país de procedencia traducida al español.
- Nóminas o declaraciones tributarias trimestrales. Si trabaja por cuenta ajena en España, normalmente bastará con presentar las tres últimas nóminas. Si es trabajador autónomo, la entidad bancaria suele solicitar las últimas declaraciones trimestrales (Modelos 130 y 303).
Pasos hasta la concesión de la hipoteca
Con carácter general, el procedimiento hasta la formalización de la hipoteca y la compra del inmueble suele desarrollarse de la siguiente forma:
- Firma de un contrato de arras con el vendedor, incluyendo una cláusula que permita desistir del contrato en caso de que la hipoteca no sea concedida.
- Solicitud de financiación ante la entidad bancaria y entrega de la documentación indicada anteriormente.
- Aprobación de la operación por parte del banco y firma de la documentación interna de la entidad.
- Elección de la notaría y remisión electrónica de las condiciones del préstamo hipotecario.
- Comparecencia ante notario para recibir el asesoramiento legal obligatorio y otorgar el acta previa.
- Firma ante notario de la escritura pública de compraventa y de la escritura de préstamo hipotecario junto con el vendedor y la entidad bancaria.
(Debe tenerse en cuenta que deben transcurrir al menos 10 días entre la recepción de la documentación por parte de la notaría y la firma de la escritura hipotecaria).
La gestión del pago del precio de compraventa y de los impuestos correspondientes suele ser realizada por la entidad bancaria o por la gestoría designada por ésta, a la que el comprador otorga autorización para disponer de los fondos necesarios desde su cuenta bancaria. En el siguiente apartado explicamos quién debe asumir cada uno de los gastos e impuestos derivados de la operación.
Aunque determinadas operaciones entre entidades financieras ya pueden realizarse mediante transferencia bancaria, la gran mayoría de las compraventas inmobiliarias continúan formalizándose mediante cheque bancario. En estos casos, el banco entrega el cheque en el momento de la firma de la escritura pública para satisfacer el precio íntegro de la compraventa. Por ello, la parte del precio financiada con fondos propios, así como los importes destinados al pago de impuestos, notaría y Registro de la Propiedad, deberán haberse transferido previamente a la cuenta bancaria española del comprador.
Durante la firma ante notario, normalmente se otorga en primer lugar la escritura de compraventa por parte del vendedor. Posteriormente, éste abandona momentáneamente la sala y el comprador firma la escritura del préstamo hipotecario. Una vez formalizados ambos documentos, la entidad bancaria (o su gestoría) entrega el cheque bancario al vendedor y el comprador recibe las llaves del inmueble. A partir de ese momento, la gestoría tramita la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y realiza el pago de los impuestos y aranceles notariales. El procedimiento concluye cuando el comprador recibe la escritura original inscrita, normalmente entre uno y tres meses después de la firma. En el mismo acto notarial se entrega una copia simple de la escritura, que permite realizar gestiones como el cambio de titularidad de los suministros de agua y electricidad.
Desde nuestro despacho estaremos encantados de analizar su caso concreto, realizar en su nombre las gestiones necesarias y asistirle en la presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Si desea más información o tiene cualquier consulta sobre esta materia, puede ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono. Estaremos encantados de atenderle.
Autor:
María Santos
Abogada
CEO, Socia, Directora legal
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