La venta de inmuebles y terrenos puede tener importantes consecuencias fiscales, que varían en función del país. Mientras que en España las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de un inmueble están sujetas, con carácter general, al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en Alemania existen determinadas exenciones fiscales. Por ello, una adecuada planificación del momento de la venta puede suponer importantes ventajas tributarias.

Tributación de la venta de inmuebles en España

La ganancia obtenida por la venta de un inmueble o de un terreno está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Estas ganancias se califican como ganancias patrimoniales y se declaran en el Modelo 100 del IRPF, tributando conforme a una escala específica. El tipo impositivo depende del importe de la ganancia patrimonial obtenida.

Tipos impositivos aplicables a las ganancias patrimoniales (2024)

Ganancia patrimonial                              Tipo impositivo

Hasta 6.000 €                              19 %

De 6.000 € a 50.000 €                 21 %

De 50.000 € a 200.000 €            23 %

Más de 200.000 €                    27 %

Más de 300.000 € (desde 2024)    28 %

A efectos fiscales, en España resulta determinante, con carácter general, la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y no el momento en que se percibe el precio de venta. Tanto la ganancia patrimonial como el ejercicio fiscal y el tipo impositivo aplicable se determinan en función de dicha fecha. El hecho de que el precio se pague con posterioridad o de forma aplazada no modifica esta regla. No obstante, determinados supuestos especiales, como las compraventas privadas sin escritura pública o los contratos sujetos a condición suspensiva, pueden afectar al momento del devengo del impuesto.

La ganancia patrimonial sujeta a tributación se calcula restando del precio de venta los costes de adquisición y los gastos asociados a la transmisión. Entre los conceptos que pueden computarse figuran los siguientes:

Costes de adquisición

- Precio de compra inicial.

- Honorarios de agencia inmobiliaria.

- Gastos notariales.

- Impuestos satisfechos en la adquisición, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

- Gastos inherentes a la adquisición, inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, así como obras de modernización o actuaciones que hayan incrementado su valor.

Gastos de transmisión

- Honorarios de agencia inmobiliaria.

- Gastos notariales.

- Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Exenciones fiscales en la venta de inmuebles en España

A pesar de que las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles están sujetas, con carácter general, al IRPF, la normativa española contempla determinados beneficios fiscales que, bajo ciertos requisitos, pueden dar lugar a una exención total o parcial de la tributación.

1. Exención por la venta de la vivienda habitual

Cuando un inmueble ha constituido la vivienda habitual del contribuyente durante un período mínimo de tres años, la ganancia patrimonial obtenida por su transmisión estará exenta, siempre que el importe obtenido se reinvierta íntegramente en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. En el caso de contribuyentes mayores de 65 años, no se exige dicha reinversión, por lo que la ganancia patrimonial queda exenta con independencia del destino dado al importe obtenido.

2. Exención por reinversión en una renta vitalicia

Las personas mayores de 65 años también pueden beneficiarse de la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de cualquier inmueble cuando el importe obtenido se reinvierta, en el plazo de seis meses, en la constitución de una renta vitalicia. Esta exención está limitada a un importe máximo de 240.000 €.

3. Reducción aplicable a inmuebles adquiridos antes de 1995

Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden beneficiarse del régimen transitorio de los denominados coeficientes de abatimiento, que permite reducir la ganancia patrimonial correspondiente al período generado hasta el 20 de enero de 2006. Aunque este beneficio fiscal fue parcialmente suprimido, continúa siendo aplicable para ganancias patrimoniales correspondientes a un valor máximo de transmisión de 400.000 €, pudiendo suponer una reducción efectiva de la tributación cercana al 11 %.

 

Venta de inmuebles exenta de tributación en Alemania

En Alemania, la venta de inmuebles pertenecientes al patrimonio privado está sujeta, con carácter general, al impuesto sobre la renta como una operación privada de transmisión («privates Veräußerungsgeschäft») conforme al artículo 23 de la Ley alemana del Impuesto sobre la Renta (EStG). No obstante, cuando entre la adquisición y la venta hayan transcurrido más de diez años, la ganancia patrimonial queda exenta de tributación.

Asimismo, existe otra exención para las viviendas utilizadas por su propietario como residencia habitual. Si el inmueble ha sido destinado exclusivamente a vivienda propia durante todo el período de tenencia o, al menos, durante el año de la venta y los dos años naturales anteriores, la ganancia patrimonial también estará exenta. A diferencia de lo previsto en España, no es necesario reinvertir el importe obtenido ni adquirir una nueva vivienda habitual o constituir una renta vitalicia. Esta circunstancia puede resultar especialmente relevante para quienes tengan previsto trasladar su residencia fiscal a España.

Aspectos a tener en cuenta antes de trasladar la residencia a España

Para las personas que estén planificando un traslado de residencia a España, el momento en que se produzca la venta de un inmueble situado en Alemania puede tener importantes consecuencias fiscales.

Uno de los aspectos determinantes es la residencia fiscal en el momento de la transmisión:

- Residencia fiscal en Alemania en la fecha de la venta: la ganancia patrimonial podrá estar exenta de tributación siempre que se cumplan los requisitos anteriormente indicados. Puede obtener más información sobre la acreditación de la residencia fiscal en nuestro artículo: Certificado de residencia fiscal en Alemania.

- Residencia fiscal en España y permanencia superior a 183 días durante el año: en este supuesto, España será considerada el Estado de residencia fiscal y la ganancia patrimonial podrá quedar sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), aun cuando el inmueble esté situado en Alemania.

Por ello, resulta aconsejable planificar estratégicamente el momento de la venta cuando se tenga previsto trasladar la residencia a España. Si la transmisión se realiza antes del cambio de residencia fiscal, en muchos casos será posible beneficiarse de la exención prevista en la normativa alemana. En cambio, si la venta tiene lugar una vez adquirida la residencia fiscal en España, la ganancia patrimonial quedará sujeta a tributación en España, con independencia de que el inmueble se encuentre situado en Alemania. Puede encontrar más información sobre el momento en que se adquiere la residencia fiscal en España en nuestro artículo: Residencia fiscal en España: residencia habitual o segunda residencia.

Nuestro despacho estará encantado de analizar su situación concreta, realizar en su nombre las actuaciones administrativas necesarias y asistirle en la preparación y presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Si desea recibir asesoramiento o tiene cualquier consulta sobre esta materia, no dude en ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono.

Autor:

Rike Füllgraf
Asesora fiscal
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Tel: (+34) 951 12 13 06
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