Los ciudadanos alemanes, al igual que el resto de ciudadanos de la Unión Europea, pueden adquirir inmuebles en España sin restricciones. La compraventa puede formalizarse mediante contrato privado o mediante escritura pública ante notario. Para evitar incidencias y riesgos jurídicos, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos.
Una vez obtenido el N.I.E., ya no existe ningún impedimento para adquirir un inmueble ni para realizar los trámites administrativos ante la Agencia Tributaria u otros organismos públicos.
Precio de compra y forma de pago
Tanto el precio de compraventa como la forma de pago elegida deben quedar perfectamente reflejados en el contrato. Debe tenerse en cuenta que los pagos superiores a 1.000 euros no pueden realizarse en efectivo cuando una de las partes sea empresario o profesional. Incluso entre particulares resulta recomendable evitar los pagos en metálico y, en todo caso, conservar siempre un justificante de cualquier pago realizado.
En la práctica es habitual entregar una cantidad en concepto de señal o anticipo. La redacción de la cláusula correspondiente resulta determinante, ya que conviene que dicha cantidad tenga expresamente la consideración de arras penitenciales, puesto que únicamente esta modalidad confiere un verdadero derecho de desistimiento.
Si el contrato hace referencia únicamente a unas «arras», sin especificar que son penitenciales, el comprador podría verse obligado posteriormente a cumplir el contrato aun perdiendo la cantidad entregada.
Hipotecas y otras cargas
Para comprobar que el inmueble se encuentra libre de hipotecas u otros derechos reales, es recomendable solicitar una nota simple o una certificación del Registro de la Propiedad. En dicho documento constan todas las cargas y derechos inscritos sobre el inmueble.
Asimismo, la comunidad de propietarios puede contener en sus estatutos determinadas limitaciones de uso que el comprador desconozca. También resulta aconsejable solicitar un certificado que acredite si existen cuotas pendientes con la comunidad, ya que, en determinadas circunstancias, el nuevo propietario puede responder de dichas deudas.
Escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad
A diferencia de lo que ocurre en Alemania, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho de propiedad en España, aunque sí resulta altamente recomendable. Para poder inscribir la adquisición será necesaria una escritura pública de compraventa.
Incluso cuando inicialmente se haya firmado un contrato privado, cualquiera de las partes puede exigir posteriormente su elevación a escritura pública ante notario.
Debe tenerse presente que la función del notario consiste en autorizar la escritura pública, pero no en negociar ni redactar el contenido del contrato en interés de una de las partes. Por ello, resulta recomendable contar con el asesoramiento previo de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Una vez otorgada la escritura pública, conviene inscribir cuanto antes la adquisición en el Registro de la Propiedad. La inscripción permite hacer valer el derecho de propiedad frente a terceros y ofrece protección frente a situaciones como la doble venta o la adquisición de quien carece de facultades para transmitir el inmueble.
El plazo para liquidar los impuestos derivados de la compraventa ante la Comunidad Autónoma y, en su caso, ante el Ayuntamiento, oscila normalmente entre 20 y 60 días, dependiendo de la normativa aplicable.
Otros gastos asociados a la compraventa
Los impuestos, los honorarios notariales y los gastos registrales suelen atribuirse contractualmente al comprador. En las compraventas entre particulares existe libertad para pactar la distribución de dichos gastos. En cambio, cuando el vendedor es una promotora o una empresa, determinadas partidas no pueden repercutirse al comprador o únicamente pueden hacerlo de forma limitada.
Impuestos (resumen)
Desde un punto de vista fiscal resulta altamente recomendable contar con el asesoramiento de un especialista antes de adquirir un inmueble. De forma resumida, pueden resultar aplicables los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre otros.
Compraventas con especialidades
- Viviendas en construcción: Especialmente cuando el precio se abona mediante pagos aplazados durante la construcción, debe comprobarse que el promotor entregue el correspondiente aval bancario o seguro obligatorio que garantice la devolución de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento o insolvencia.
- Aprovechamiento por turno: La adquisición de un derecho de uso temporal sobre un inmueble está sujeta a una regulación específica que debe analizarse detenidamente.
- Apartamentos turísticos o habitaciones de hotel: Existen importantes limitaciones legales relativas al uso del inmueble y a su explotación turística.
Fases de la compraventa de un inmueble
De forma resumida, el proceso de adquisición de un inmueble puede dividirse en las siguientes fases, que se desarrollan con mayor detalle en los artículos correspondientes:
1. Revisión jurídica del inmueble (Due Diligence)
2. Contrato de reserva o contrato de arras
3. La escritura pública de compraventa
4. Liquidación de impuestos
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro
Desde nuestro despacho estaremos encantados de analizar su situación concreta, realizar en su nombre las gestiones necesarias y asistirle en la preparación y presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Si desea más información o tiene cualquier consulta sobre esta materia, no dude en ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono.
Autor:
María Santos
Abogada
CEO, Socia, Directora legal
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