Una de las formas de adquirir un inmueble en España consiste en comprar una vivienda sobre plano directamente al promotor inmobiliario. En este tipo de operaciones, comprador y promotor suscriben un contrato privado de compraventa en el que se establece el calendario de pagos correspondiente.

En este tipo de compraventas resulta especialmente importante comprobar que existen las garantías bancarias y seguros exigidos por la legislación. Entre las principales ventajas de adquirir una vivienda en construcción destacan la posibilidad de personalizar determinados elementos del inmueble, estrenar una vivienda completamente nueva y fraccionar el pago del precio mediante distintos plazos.

Sin embargo, esta modalidad de adquisición también conlleva determinados riesgos, que el ordenamiento jurídico español trata de minimizar mediante un amplio sistema de protección del comprador. El principal riesgo consiste en que el comprador realiza varios pagos anticipados cuando la vivienda todavía no existe como garantía real. Por ello, es fundamental adoptar las precauciones necesarias para asegurar la recuperación de las cantidades entregadas en caso de que la construcción no llegue a finalizarse o sufra retrasos importantes.

Desde 2016, el promotor está legalmente obligado a garantizar mediante un seguro o aval bancario todas las cantidades anticipadas por los compradores. Asimismo, dichos importes deben ingresarse en una cuenta bancaria especial y únicamente podrán destinarse a la construcción de la promoción inmobiliaria.

Garantías que debe aportar el promotor

- Todas las cantidades entregadas a cuenta deben estar íntegramente garantizadas mediante aval bancario o seguro, incluyendo los impuestos y los intereses devengados desde la fecha de cada pago.

- Si la vivienda finalmente no se construye o no se entrega en las condiciones previstas, el comprador podrá reclamar la devolución de las cantidades entregadas al asegurador o a la entidad avalista.

- Las cantidades anticipadas podrán reclamarse dentro del plazo legal de dos años.

- Las garantías no podrán ser revocadas unilateralmente por el promotor.

- Si el promotor no constituye las garantías legalmente exigidas desde el inicio de la promoción, podrá incurrir en responsabilidad administrativa y ser sancionado con una multa de hasta el 25 % del importe que debía haber garantizado.

 

La revisión jurídica (Due Diligence) del inmueble y de la promoción debería incluir, al menos, los siguientes aspectos:

- Análisis jurídico y económico del promotor (Registro Mercantil, representación, cuentas anuales, solvencia, etc.).

- Revisión jurídica del terreno (Registro de la Propiedad, titularidad, cargas e hipotecas, etc.).

- Comprobación de la licencia de obras.

- Revisión de planos, memoria de calidades, precios, formas de pago y plazos de ejecución.

- Análisis del contrato de compraventa.

- Revisión de posibles cláusulas abusivas (elección de notario, plazos, anticipos, etc.).

- Responsabilidad y garantías del promotor.

- Análisis de las implicaciones fiscales de la operación.

Desde nuestro despacho estaremos encantados de analizar su caso concreto, realizar en su nombre las gestiones necesarias y asistirle en la presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Si desea más información o tiene cualquier consulta sobre esta materia, puede ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono.

Autor:

María Santos
Abogada
CEO, Socia, Directora legal
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Tel: (+34) 951 12 13 06
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