Los contratos preliminares, que con frecuencia constan únicamente de una o dos páginas, suelen presentarse como simples «reservas», aunque en realidad se trata de verdaderos precontratos mediante los cuales usted ya se compromete a adquirir el inmueble en una fecha determinada y conforme a las condiciones establecidas en dicho documento. Por ello, un «contrato de reserva» redactado y presentado con frecuencia por la agencia inmobiliaria puede convertirse rápidamente en un problema, especialmente en lo relativo a la entrega de cantidades a cuenta.

Aunque la escritura pública de compraventa se redacte y firme posteriormente, los acuerdos recogidos en el precontrato ya son jurídicamente vinculantes y dejan, por tanto, un margen de negociación muy reducido para la futura escritura pública. Cuando la compraventa se realiza a través de una agencia inmobiliaria, estos contratos suelen ser presentados directamente por el agente inmobiliario. En estos casos, resulta especialmente importante que el documento sea revisado por un abogado, ya que los agentes inmobiliarios no siempre actúan de forma independiente o desinteresada y, por lo general, tampoco disponen de conocimientos jurídicos detallados.

Con carácter general, en relación con este tipo de contratos deben tenerse especialmente en cuenta los siguientes aspectos:

1. Tener en cuenta los resultados de la due diligence

Los resultados obtenidos de la due diligence deberían incorporarse al contrato y ser expresamente conocidos y aceptados por ambas partes. Es especialmente importante identificar correctamente a los propietarios, el propio inmueble y las cargas inscritas. En caso de dudas respecto de la legalidad urbanística, puede resultar conveniente incorporar al contrato una certificación urbanística municipal (ficha urbanística) y hacer que sea firmada por el vendedor.

2. ¿Quién firma el precontrato?

Aunque hoy en día esta práctica es menos habitual, en el pasado estos contratos eran firmados con frecuencia por el agente inmobiliario en nombre de los vendedores. Esta práctica debe evitarse claramente, ya que, en caso de conflicto, puede resultar difícil acreditar si el agente actuó con o sin poder suficiente. Cuando una persona firma en España en nombre de otra, la existencia de facultades de representación suficientes únicamente puede acreditarse de forma indubitada mediante un poder notarial. Incluso cuando los vendedores están presentes, debe solicitarse en todo caso una copia de sus documentos nacionales de identidad o pasaportes, que debería adjuntarse al contrato.

3. ¿Quién recibe la cantidad entregada a cuenta?

Con carácter general, la cantidad entregada a cuenta debe abonarse directamente a los vendedores como parte del precio de compraventa. No obstante, en determinados casos, tanto las agencias inmobiliarias como los abogados intervinientes pueden actuar como depositarios. Cuando el pago no se realice directamente a los vendedores, esta circunstancia debe quedar necesariamente reflejada por escrito y ser autorizada tanto por el comprador como por el vendedor.

Cuando el pago se efectúa al abogado de los vendedores, este suele actuar como depositario y, dependiendo de lo pactado en el contrato, conserva la cantidad hasta la firma de la escritura pública.
Si la escritura pública de compraventa se firma en los términos acordados, el abogado entrega la cantidad a los vendedores como parte del precio.
Si la compraventa no llega a formalizarse, la cantidad será devuelta a los compradores cuando el incumplimiento sea imputable a los vendedores, o será entregada a estos cuando el incumplimiento sea imputable a los compradores. En este punto resulta decisiva la redacción de las cláusulas del precontrato, ya que solo en determinados supuestos la pérdida de la cantidad entregada a cuenta otorga un verdadero derecho de desistimiento. En otros casos, la parte cumplidora puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato, incluso aunque la otra parte haya perdido la cantidad entregada.
Con independencia de quién reciba el pago, debe adjuntarse en todo caso un certificado bancario que acredite la titularidad de la cuenta indicada en el contrato.

4. ¿Cómo debe efectuarse el pago de la cantidad a cuenta?

La cantidad entregada a cuenta no debería abonarse en efectivo. Cuando el pago en efectivo se realiza a una agencia inmobiliaria o a un abogado, su importe no puede superar, con carácter general, los 1.000 €, por lo que esta forma de pago resulta en todo caso inadecuada.
También debe evitarse el pago en efectivo a particulares, ya que mediante este sistema se intenta en ocasiones abonar una parte del precio de compraventa fuera del contrato. En estos supuestos de fraude fiscal, el precio realmente pagado es superior al que finalmente figura en la escritura pública, lo que reduce artificialmente la ganancia patrimonial que debe declarar el vendedor.
Sin embargo, este precio simulado no solo afecta a los impuestos que debe abonar el vendedor, sino que también se utiliza para calcular los impuestos a cargo del comprador —como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados—, por lo que también existiría una infracción tributaria por parte del comprador.

 

5. ¿Cuándo se firma la escritura pública de compraventa?

En el precontrato debería fijarse, con carácter general, una fecha concreta para la firma de la escritura pública de compraventa. Especialmente en las denominadas opciones de compra (opción de compra), la responsabilidad de concertar la cita recae con frecuencia únicamente sobre el comprador, quien, según la redacción contractual, debe comunicar por escrito a los vendedores la fecha definitiva dentro del plazo establecido. En estos casos, el comprador debe informar a los vendedores de la cita notarial de forma escrita y fehaciente. Si no lo hace dentro del plazo, puede perder la totalidad de la cantidad entregada a cuenta.

Precisamente la dificultad de acreditar dicha comunicación en caso de conflicto hace que, con frecuencia, los correos electrónicos, las llamadas telefónicas o los mensajes de texto no sean medios adecuados. El envío de un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido suele ser la única vía para obtener una prueba fehaciente de la comunicación.

Si, por el contrario, el contrato ya fija una fecha concreta y designa un notario para la firma, este tipo de problemas puede evitarse fácilmente, ya que tanto compradores como vendedores saben exactamente cuándo y dónde debe formalizarse la escritura pública. Dado que los gastos notariales son abonados, con carácter general, por el comprador, este puede elegir libremente al notario de su confianza. Cuando sea necesario que, además de compradores y vendedores, comparezcan otras personas en la notaría —abogados, intérpretes, apoderados bancarios, etc.—, resulta aconsejable acordar previamente una fecha adecuada e incorporarla directamente al contrato.

Puede encontrar más información sobre cuestiones relacionadas con la compra de inmuebles en nuestro blog, dentro del apartado «Inmuebles: compra y propiedad».

Desde nuestro despacho estaremos encantados de ayudarle a analizar su situación concreta, realizar en su nombre los trámites administrativos necesarios y asistirle en la presentación de las declaraciones tributarias correspondientes. Si está interesado o tiene alguna pregunta concreta sobre esta materia, puede ponerse en contacto con nosotros por correo electrónico o por teléfono.

Autora:

María Santos
Abogada
CEO, Socia, Directora legal
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Tel: (+34) 951 12 13 06
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